離婚後も自宅に住み続けたい

どうしても自宅にこだわるのは、お金や不動産が欲しいからではない、お子さまの生活を変えたくないからですよね。

両親が離婚することになれば、子供に少なからず精神的に負担をかけることになります。

さらに、引越しや転校をすることは子供の負担が大き過ぎる。

それらを避けたいというのは、親なら当然に考えることだと思います。

家を出て、賃貸を借りるとしても学校の範囲内で借りたい。

とにかく離婚するにしても「自宅だけは確保したい」と、お子さんがいる場合には皆さん同じように考えます。

誰もが考えることで、決してわがままを言っているわけではないと思います。

さて、どうやって自宅を確保するか、、、

数としては少ないですが、このような条件で離婚されるご夫婦もいらっしゃいます。

ただ、妻と子が自宅に住み続け、夫がローンの返済を続けなければならないという法律上の義務やルールといったものは、ありません。

夫が任意に同意して、ローンの返済を続けることを承諾しなければなりません。

「子供のために、これまでどおり自宅に住ませてあげよう」という夫の思いやりの気持ちに頼るしかありません。

ある意味、夫の男気（おとこぎ）次第ともいえます。

夫にこのような思いやりの気持ちが期待できない場合には、離婚後も、これまでと同じように夫に住宅ローンの返済を続けてもらうことは難しいかもしれません。

それをやってもらうには、何か対価となるメリットを夫側に与える必要があるかもしれません。

仮に離婚時における、自宅の市場価値：2000万円、ローン残1000万円とした場合には、

2000万から1000万円を差し引いた残りの1000万円（の価値）を、財産分与で分けることになります。

夫と妻で半分に分ける場合には、互いに500万円ずつの権利を持っていることになります。

このときに、妻が夫の権利に相当する500万円を支払って、自宅の権利を丸ごと譲り受けるという方法です。

この方法ができればスッキリするのですが、500万円もの大金を夫に支払えるというケースは少ないです。

また、自宅を売却して精算するのであれば問題ないのですが、自宅に住み続ける場合にはローン残債務の返済をどうするのか、という問題が生じます。

妻が買い取るこのパターンでは、妻に相当な経済力があることが前提となっていますので、その場合には、妻がローンを組んで、ローンの借り換えをするケースが多いです。

本来であれば受け取ることのできる慰謝料を請求しない（放棄する）代わりに、その相殺として、夫に財産分与の取り分を放棄してもらい、自宅を譲り受けるという考え方です。

しかし、慰謝料の金額だけでは、自宅の権利を譲り受けるために支払う金額には足りないという問題、

または、夫と慰謝料の金額について合意することが難しいといった問題が生じることが考えられます。

さらに、この場合も、妻と子が自宅に住み続ける場合には、離婚後の住宅ローンの返済をどうするのかという問題が残ります。

この方法では、①妻に住宅ローンを組むだけの安定した収入があるのかという点と、②銀行がローンの切り替えに同意するかという点が問題になり得ます。

妻が正社員として働き続けていて安定した収入があるという場合には、ローンを組むことができる可能性があります。

もし住宅ローンを組める場合には、新たに妻の名義でローンを組んで、現在夫が借りている銀行に一括で返済する。

もしくは、現在夫が借りている銀行に相談して、妻名義でローンを組みなおしてもらうなどの方法が考えられます。

その後、妻は新たに組んだローンの返済を続けます。

しかし、これまで専業主婦やパート勤務であった場合には、離婚に伴って復職し、正社員として働くことになったとしても、勤続年数が足りず、すぐにはローンを組めない可能性が高いです。
 

賃貸を借りた場合の毎月の家賃と、毎月のローン返済金額を比べると、支払う金額はほとんど変わらないというケースが多いです。

家賃を支払う代わりに、毎月のローン返済分に相当する金額を夫に支払って自宅に住み続けたいと希望する方もいらっしゃいます。

この方法は、離婚後も夫との関係性が続くので、ある程度はおふたりの信頼関係が残っていることが必要です。

毎月のローン返済分を夫に支払っているのに、夫が突然自宅を売却してしまうといったようなことがあると大きなトラブルになってしまいます。

また、夫が家を出て、離婚後の妻が家に残るという場合には、夫が妻に「家を貸している」ことと同じ扱いをされる可能性があります。

これは銀行とのローン規約に抵触する可能性あり、銀行に発覚した場合には、ペナルティを受ける可能性がある点に不安が残ります。

しかし、実際にはこのやり方で、妻と子が自宅で暮らし続けているケースも少なくないように思います。

子供に引越し・転校はさせたくない。

たとえば、子供が高校や大学を卒業するまでの間など期間を区切って、ローン返済分のすべて、又は一部を夫に支払って、妻と子が自宅での生活を続ける。

高校や大学を卒業した後は、自宅の権利を夫に譲り渡して、妻と子は自宅を出るというやり方です。

あくまでも一例ですが、

妻と子が自宅を出た後の自宅の権利はすべて夫のものにするという約束をした上で、それまでの間、妻はローンの返済などの負担をせずに住み続けるという場合もあります。

夫側としては、妻と子が自宅を出るまでの間、ローンの返済を続ける代わりに、妻と子が自宅を出たあとは、自宅を売却することを含めて自由に処分することができます。

夫に金銭的なメリットが生じるケースが多いので、この方法であれば夫も同意する可能性があります。
 

住宅ローンの借り換えなど、ローンを組むことが難しい場合には、リースバックという手法も選択肢の一つとなります。

この手法は、一見するととても現実的で良い選択肢に思えます。

ただし、売却金額が通常の市場価格よりも低額になる傾向があることに注意が必要です。

また、売却後の賃貸借の契約にも注意が必要です。

更新を繰り返すことができるのか、それとも一定期間の賃借として期間を区切られてその後は更新できないのか、など様々なパターンが考えられますので、

安心して自宅で生活を続けることができるのか、どんな契約内容になっているのか十分な説明を受けたうえで、仕組みを理解して、納得のうえで選択する必要があります。
 

自宅不動産そのものを真っ二つに分けることはできません。

財産分与として、自宅の価値の半分を分与してもらう権利をもっていることになります。

自宅不動産について２分の１の所有権を主張できます。または、その価値の半分を主張できます。

共有持分として所有権を主張することもできます。

自宅の価値が2,000万円の場合には、半分の1,000万円を受け取って（または、夫に支払って）精算することもあります。

また、もし結婚前に購入していた不動産であっても、婚姻後にもローンを継続して返済しているという場合には、

内助の功によってローンの返済を続けることができているという考え方が基本ですので、離婚時に財産分与を請求できる可能性があります。

仮に自宅の価値が2,000万円の場合。

住宅ローンの残金がまだ1,200万円あるという場合には、2,000-1,200=800万円が現在の自宅の価値と考えます。

現在の自宅の価値800万円を財産分与で２分の１ずつ分けるので、現金で精算する場合には400万円を請求できます。
 

この場合には、マイナス200万円をおふたりで半分ずつ負担しなければなりません。

ただ、マイナスになる場合の実際の財産分与では、自宅を売却してマイナス分を二人で負担し合うという結論になるケースは少ないです。

家を売却して手放し、さらにマイナス分を貯金から支払うよりも、そのまま自宅は残しておいた方（住み続けた方が）がメリットが大きいからです。

話し合いの結果、夫婦の一方がそのまま自宅で暮らし続けることになる結論が通常です。
 

そのため、大まかな金額でも構わないので、現在の自宅の価値がいくらでるのか、査定を受けるなどして確認する必要があります。

不動産の査定を受ける場合、基本的には費用はかかりませんので、一度自宅の価値を査定してもらうと良いでしょう。

ご自宅の市場価値がわからなければ、そもそも自宅の財産分与について、話し合うことは難しいです。
 

離婚の前後であわてて復職しても勤続年数が足りずにローンが組めないという場合が多いです。
 

専業主婦であっても、内助の功が認められるので、協力してローン返済していたことになります。

結婚する２年前に夫が住宅を購入し、2年間ひとりでローンの返済を行い、その後、結婚して20年間夫婦で協力して住宅ローンを返済していた場合。

20年間の部分について、財産分与の対象となり、

夫がひとりで返済していた2年分に相当する部分は、財産分与の対象外というように考えます。

現在の市場価格に対して、上記を割合で考えて、分与額を決めることになります。

銀行の同意なく、勝手に自宅の名義を変えることはできません。

これをしてしまうと残債務の一括返済を求められるなどのペナルティを受ける可能性があります。

そして、通常、銀行は住宅ローンが完済されない限り、自宅の名義変更に同意しません。

そのため、妻が夫から自宅の権利を譲り受ける場合でも、名義変更の登記をするのは、基本的に住宅ローンの完済後になります。